Jak kupić nieruchomość w UE za kryptowalutę?

Kwestia kupowania drogich nieruchomości lub dokonywania dużych zakupów w Europie za pomocą kryptowalut jest jednym z najbardziej tajemniczych tematów, których nie można znaleźć w odpowiedniej formie w Internecie. Chociaż sama kryptowaluta jest legalna w Europie, główne trudności pojawiają się w kontaktach z konserwatywnymi europejskimi bankami.

Oleksiy, który pracuje w sektorze technologii finansowych (FinTech) w Polsce, ujawnia, w jaki sposób jego firma Xpaid oferuje legalne, realistyczne i wygodne rozwiązanie dla Ukraińców i Europejczyków posiadających aktywa kryptograficzne.

Nieufność banków i nielegalne programy

Europejskie banki nadal mają niezwykle konserwatywne podejście do aktywów cyfrowych. Na przykład w Polsce instytucje bankowe często utożsamiają kryptowaluty z “handlem bronią i ludźmi”. Stwarza to ogromne problemy dla osób próbujących zalegalizować swoje środki:

• Ryzyko blokady

Jeśli klient wymieni dużą ilość USDT na euro za pośrednictwem P2P lub Binance i wyśle je bezpośrednio na swoje konto w zwykłym banku (na przykład Santander), bank może zablokować te środki na lata, żądając dokumentów, których nie wie, jak zrozumieć.

• Gotówka i kwestie graniczne

Jeśli dana osoba wymienia kryptowaluty na gotówkę i próbuje zdeponować je w banku lub jeśli przewozi duże ilości gotówki, ale nie deklaruje tego na granicy, pieniądze te są uważane za nielegalne w Europie, nawet jeśli pochodzą z Ukrainy (na przykład sprzedaż mieszkania bez deklarowania tego na granicy).

Warto zauważyć, że transakcje poniżej 300 000 euro w ramach sieci bankowej w Europie nie są zazwyczaj tak dokładnie sprawdzane, chociaż mogą podlegać wyrywkowym kontrolom.

Posłuchaj podcastu:

Rozwiązaniem jest korzystanie z jurysdykcji tranzytowych

Posiadając pięć licencji finansowych (w tym trzy na kryptowaluty), Xpaid omija konserwatyzm tradycyjnych banków, korzystając z przyjaznych kryptowalutom instytucji płatniczych, głównie z siedzibą na Litwie, Malcie, w Wielkiej Brytanii i Szwajcarii.

Litwa jest wykorzystywana jako kluczowa jurysdykcja, ponieważ jest jedną z najbardziej przyjaznych i zaawansowanych w Europie, jeśli chodzi o regulowanie transakcji kryptowalutowych.

Program legalizacji funduszy i zakupu nieruchomości:

1. Giełda kryptowalut

Xpaid, posiadający litewską licencję, może legalnie wymieniać dowolną ilość kryptowalut (USDT, Bitcoin itp.) na euro po wystawieniu oficjalnej umowy i faktury. Jest to możliwe, ponieważ Xpaid jest pełnoprawną firmą finansową.

2. Otwarcie “przyjaznego” konta

Klient otwiera rachunek w wybranej instytucji płatniczej (warunkowo “banku tranzytowym”), która jest przyjazna dla transakcji kryptowalutowych. Instytucja płatnicza (PI) różni się od pełnoprawnego banku: ma licencję na pracę z pieniędzmi klienta, ale jest bardziej elastyczna i dywersyfikuje ryzyko dla banków partnerskich.

3. Transakcja

Xpaid przelewa wymienione euro na konto klienta w tej instytucji płatniczej. To konto nie jest zablokowane.

4. Transfer końcowy

Klient przelewa środki ze swojego rachunku w IB na rachunek w banku końcowym (np. Santander lub Millennium). Dla banku końcowego płatność ta wygląda jak zwykły “przelew osobisty” lub “płatność SEPA” z innego banku europejskiego, więc nie jest postrzegana jako ryzykowna.

Cała procedura od początku do momentu przelania środków na konto klienta, z którego można dokonać płatności za nieruchomość, trwa około tygodnia.

Kluczowym elementem jest potwierdzenie pochodzenia środków (KYC/AML)

Pomimo legalności wymiany, Xpaid, jako firma finansowa, musi zweryfikować pochodzenie kryptowalut i środków klienta. Nie tworzą legalności, a jedynie legalnie zmieniają już legalne aktywa.

• Weryfikacja tożsamości i portfela

Procedura KYC (Know Your Customer - poznaj swojego klienta) jest przeprowadzana poprzez sprawdzenie zamkniętych baz danych (na przykład Interpolu). Portfel kryptowalutowy klienta jest analizowany pod kątem czystości. Jeśli kryptowaluta jest “brudna” (zaangażowana w czarne operacje), system pokazuje procent zanieczyszczenia, a firma nie zaakceptuje takiego zasobu.

• Struktura dochodów

Firma pomaga klientom ustrukturyzować ich dochody (dywidendy, sprzedaż mieszkań/samochodów, dochody z działalności gospodarczej), które mogą być zarówno w Ukrainie, jak i w Europie. Pomaga to uniknąć problemów z polskimi bankami: klient wykazuje, że kupił kryptowaluty w Ukrainie (dla dochodu) i sprzedał je tutaj, a przez granicę przewiózł je tylko w kryptowalutach (USDT).

• Ryzyko podatkowe

Wykorzystanie stablecoinów (USDT), które nie są zmienne, pozwala klientowi uniknąć podatku dochodowego od wzrostu wartości (jak miałoby to miejsce w przypadku rosnącego bitcoina). Z drugiej strony, programy z “pożyczkami” niosą ze sobą wysokie ryzyko podatkowe w Polsce, w szczególności podatek PCC (podatek od czynności cywilnoprawnych), którego niezapłacenie może skutkować dopłatą podatku w wysokości do 20% od całej kwoty w ciągu 4-5 lat.

Aplikacje biznesowe i przyszłość finansów

Ta sama struktura może być wykorzystywana nie tylko do nabywania nieruchomości, ale także do wnoszenia środków na kapitał zakładowy spółek europejskich (na przykład Polish Sp. z o.o.).

Proces wnoszenia kapitału czarterowego: 

Kryptowaluty -> Giełda Xpaid -> Konto na Litwie (PI) -> Konto klienta indywidualnego w Polsce -> Konto firmowe (kapitał zakładowy).

Minimalizuje to pytania ze strony polskiego banku, ponieważ przelew do firmy jest dokonywany z legalnego polskiego konta indywidualnego.

Trendy w świecie finansów

Świat finansów zmierza w kierunku specjalizacji i zintegrowanej bankowości (Embedded Banking):

• Banki staną się depozytariuszami środków, odpowiedzialnymi za ich bezpieczeństwo.
• Wyspecjalizowane firmy FinTech i przedsiębiorcy będą tworzyć produkty zorientowane na klienta. Na przykład firma może wydawać własne karty dla odbiorców (jak Starbucks, który stworzył portfel do gromadzenia płynności).
• Próg wejścia do branży finansowej jest obniżany (na początku może kosztować tyle, co otwarcie restauracji, około 100 000 euro).

Po stronie kryptowalut, rozporządzenie MiCA, przyjęte 30 czerwca, ujednolici europejskie przepisy w ciągu najbliższych dwóch lat. Zgodnie z MiCA, USDT będzie stopniowo zastępowany przez stablecoiny, które mają 100-procentowy dowód rezerw, takie jak USDC.

Usługi Xpaid obejmują wymianę, otwieranie rachunków, zatwierdzanie transakcji i komunikację z instytucjami płatniczymi, a podstawowa stawka opłaty wynosi 4% kwoty, choć może się różnić w zależności od złożoności sprawy i jurysdykcji klienta.