Як купити нерухомість у ЄС за криптовалюту

Питання купівлі дорогої нерухомості чи здійснення великих покупок у Європі за криптовалюту є однією з найбільш загадкових тем, яку неможливо знайти в адекватному вигляді в інтернеті. Хоча сама крипта в Європі є легальною, основні труднощі виникають при взаємодії з консервативними європейськими банками.

Олексій, який працює у секторі фінансових технологій (FinTech) у Польщі, розкриває, як його компанія Xpaid пропонує легальне, реальне та комфортне рішення для українців та європейців, що мають криптоактиви.

Недовіра банків та нелегальні схеми

Європейські банки досі мають надзвичайно консервативне ставлення до цифрових активів. У Польщі, наприклад, банківські структури часто прирівнюють крипту до “торгівлі зброєю та людьми” (Human Traffic). Це створює величезні проблеми для людей, які намагаються легалізувати свої кошти:

• Ризик блокування

Якщо клієнт поміняє велику суму USDT на євро через P2P чи Binance і відправить їх безпосередньо на свій рахунок у звичайному банку (наприклад, Santander), банк може заблокувати ці кошти на роки, вимагаючи документи, з якими сам не вміє розбиратися.

• Проблеми з готівкою та кордоном

Якщо людина міняє крипту на готівку і намагається внести її в банк, або якщо вона перевезла великі суми готівки, але не задекларувала їх на кордоні, ці гроші вважаються нелегальними для Європи, навіть якщо їхнє походження було в Україні (наприклад, продаж квартири без декларації на кордоні).

Варто зазначити, що транзакції нижче 300 000 євро у банківській мережі всередині Європи, як правило, не перевіряються так пильно, хоча можуть бути перевірені випадковим чином.

Дивитись у подкасті:

Рішення – використання транзитних юрисдикцій

Компанія Xpaid, маючи п’ять фінансових ліцензій (три з них на крипту), обходить консервативність традиційних банків, використовуючи дружні до криптооперацій платіжні інституції, зосереджені переважно в Литві, на Мальті, у Британії чи Швейцарії.

Литва використовується як ключова юрисдикція, оскільки вона є однією з найбільш дружніх та передових у Європі щодо регулювання криптооперацій.

Схема легалізації коштів та придбання нерухомості:

1. Обмін крипти

Xpaid, маючи литовську ліцензію, може легально обміняти будь-яку суму криптовалюти (USDT, Bitcoin тощо) на євро з видачею офіційного договору та інвойсу. Це можливо, оскільки Xpaid є повноцінною фінансовою компанією.

2. Відкриття “дружнього” рахунку

Клієнту відкривається рахунок в обраній платіжній інституції (умовно, “транзитному банку”), яка є дружньою до криптооперацій. Платіжна інституція (ПІ) відрізняється від повноцінного банку: вона має ліцензію на роботу з клієнтськими грошима, але є гнучкішою та диверсифікує ризики для банків-партнерів.

3. Транзакція

Xpaid переказує обмінені євро на рахунок клієнта у цій платіжній інституції. Цей рахунок не блокується.

4. Фінальний переказ

Клієнт самостійно переказує кошти зі свого рахунку в ПІ на рахунок у кінцевому банку (наприклад, Santander або Millennium). Для кінцевого банку цей платіж виглядає як звичайний “Personal Transfer” (власний переказ коштів) або “SEPA-платіж” з іншого європейського банку, тому він не сприймається як ризикований.

Вся процедура від початку до моменту надходження коштів на рахунок клієнта, з якого можна здійснювати оплату нерухомості, займає близько тижня.

Ключовий елемент- підтвердження походження коштів (KYC/AML)

Попри легальність обміну, Xpaid, як фінансова компанія, має обов’язково перевіряти походження крипти та коштів клієнта. Вони не створюють легальність, а лише легально міняють уже законні активи.

• Перевірка особи та гаманця

Проводиться процедура KYC (Know Your Customer) з перевіркою по закритих базах (наприклад, Інтерполу). Аналізується криптогаманець клієнта на чистоту. Якщо крипта “брудна” (задіяна в чорних операціях), система показує відсоток забруднення, і такий ресурс компанія не прийме.

• Структурування доходів

Компанія допомагає клієнту структурувати його доходи (дивіденди, продаж квартир/машин, бізнес-доходи), які можуть бути як в Україні, так і в Європі. Це дозволяє уникнути проблем із польськими банками: клієнт показує, що купив крипту в Україні (за дохід) і тут її продав, а через кордон перевозив лише “у крипті” (USDT).

• Податкові ризики

Використання стейблкоїнів (USDT), які не є волатильними, дозволяє клієнту уникнути податків на прибуток від зростання вартості (як це було б із біткоїном, що виріс). Натомість, схеми із “займами” несуть високі податкові ризики в Польщі, зокрема, PCC-податок (податок на цивільно-правові угоди), не сплативши який, клієнт може отримати податкове донарахування до 20% від усієї суми через 4-5 років.

Використання для бізнесу та майбутнє фінансів

Ця ж структура може бути використана не тільки для придбання нерухомості, але й для внесення коштів у статутний капітал (уставний капітал) європейських компаній (наприклад, польських Sp. z o.o.).

Процес внесення уставного капіталу: 

Крипта -> Обмін Xpaid -> Рахунок у Литві (ПІ) -> Індивідуальний рахунок клієнта в Польщі -> Рахунок компанії (уставний капітал).

Це мінімізує питання з боку польського банку, оскільки переказ на компанію здійснюється вже з легального польського індивідуального рахунку.

Тенденції у фінансовому світі

Світ фінансів рухається до спеціалізації та інтегрованого банкінгу (Embedded Banking):

• Банки стануть кастодіанами (охоронцями) коштів, відповідаючи за їхнє збереження.
• Спеціалізовані FinTech-компанії та підприємці створюватимуть клієнтоорієнтовані продукти. Наприклад, компанія може випустити власні картки для аудиторії (як Starbucks, що створив гаманець для акумуляції ліквідності).
• Поріг входу у фінансовий бізнес знижується (на старті він може коштувати як відкриття ресторану, близько 100 000 євро).

Щодо крипти, регуляція МіКА (MiCA), прийнята 30 червня, уніфікує європейські правила протягом наступних двох років. Згідно з МіКА, USDT буде поступово замінений на стейблкоїни, що мають стовідсоткове підтвердження резервів, такі як USDC.

Послуги Xpaid включають обмін, відкриття рахунків, затвердження транзакцій та комунікацію з платіжними інституціями, а базова ставка комісії становить 4% від суми, хоча вона може коливатися залежно від складності кейсу та юрисдикції клієнта.