Топ 5 помилок при купівлі нерухомості в Європі. На що попадають наші українці?

Понад 6,5 мільйона українців живуть або тимчасово перебувають за межами України. Більшість із них або вже купили нерухомість в ЄС, або планують це зробити найближчим часом. Іспанія, Польща, Чехія, Португалія, Італія — цей список більше не виглядає як туристичний путівник. Це реальна карта купівель українських родин.

Але за кожною третьою угодою з іноземною нерухомістю стоїть момент, коли щось іде не так: заморожений рахунок, нотаріус, що відмовляється підписувати, банк, який вимагає неможливі документи. І майже завжди причина — не шахраї, не погана угода і не юридична проблема з об’єктом. Причина — помилка, яку можна було передбачити і яку робить більшість.

Нижче — п’ять найпоширеніших із них.

Помилка 1. Думати, що «гарна угода» означає легку угоду

Розкажемо про Італію. Кілька сотень муніципалітетів пропонують будинки буквально за 1 євро — це офіційна програма, що існує з 2017 року і охоплює вже понад 70 населених пунктів по всій країні. Звучить фантастично, і на YouTube це збирає мільйони переглядів — подивіться, наприклад, цей огляд, де детально розбирають реальний кейс купівлі.

Але ось що ховається за ціновим тегом.

По-перше, через аукціонну систему фінальна вартість об’єкта майже завжди зростає до 5–20 тисяч євро — ще до того, як ви підпишете щось. По-друге, власник зобов’язується провести повну реставрацію за власний рахунок у встановлений термін — як правило, 1–3 роки — і лише місцевими будівельниками. Вартість реставрації на практиці сягає від 30 до 100 тисяч євро і вище. Одна американка купила два таких будинки в Самбуці-ді-Сицилії й витратила понад 29 тисяч доларів лише на будівельні роботи для відновлення 250 квадратних метрів. Деякі муніципалітети вимагають постійного проживання або відкриття бізнесу в громаді.

Окремий ризик — оголошення на сайтах нерухомості. За оцінками місцевих агентів, близько 45% оголошень про продаж в Італії мають фото, що не відповідають дійсності, або є фейковими об’єктами. Якщо квартиру виставив сам власник, а жодне місцеве агентство не взяло її в роботу — це сигнал, що з об’єктом щось не так.

Гарна угода може перетворитися на фінансову пастку. Це не значить, що купувати не варто — варто. Але з розкритими очима і підготовленою фінансовою документацією.

Помилка 2. Не розуміти, що гроші мають «доїхати» правильно

Це — найдорожча помилка зі всіх. І найпоширеніша серед тих, хто купує нерухомість в Іспанії.

Іспанія — одна з найпопулярніших країн для купівлі нерухомості серед українців: лише за перше півріччя 2022 року кількість угод зросла на 73% у порівнянні з тим самим періодом 2021 року, а за весь 2023 рік — ще на 133% відносно 2022-го. Українці вже займають 13-те місце серед найактивніших іноземних покупців іспанської нерухомості.

Але Іспанія не запитує «звідки гроші» в один момент — вона запитує двічі: спочатку при відкритті рахунку в банку (для цього потрібен NIE — індивідуальний податковий номер, аналог ІПН) і потім безпосередньо перед угодою, через стандарти FATF (Група розробки заходів проти відмивання грошей). Покупець зобов’язаний надати документи, що підтверджують джерело коштів. Це може бути договір купівлі-продажу нерухомості в Україні або податкові декларації за останні 1–2 роки з доходами, що відповідають вартості нового об’єкта.

Тут і виникає перша системна помилка: «перестановки» між рахунками, переказ готівкою, схема через знайомих — жоден із цих шляхів не є офіційним маршрутом. Банк приймає тільки легально задокументований ланцюжок: ваш задокументований дохід → банківський рахунок → переказ у відповідній юрисдикції. Будь-який розрив у цьому ланцюжку — і угода зупиняється на рівні нотаріуса або банку.

Важливо: договір купівлі-продажу нерухомості в Україні складається державною мовою — і надати його іспанському або кіпрському банку напряму неможливо. Потрібен нотаріально засвідчений переклад з апостилем. Без цього документ просто не приймуть.

Помилка 3. Вважати, що крипта «не видна» і «не залишає слідів»

З 28 червня 2024 року Україна приєдналася до міжнародного автоматичного обміну податковою інформацією — стандарту CRS (Common Reporting Standard). Стандарт охоплює вже 123 країни, включаючи всі держави ЄС, Велику Британію, Швейцарію, ОАЕ, Грузію та Молдову.

Що це означає на практиці?

Банки та фінансові установи кожної з цих країн щорічно передають у податкові органи своєї країни інформацію про рахунки нерезидентів — а потім ці дані автоматично обмінюються між юрисдикціями. Перехідна шкала виглядає так: у 2024 році передавалися дані про рахунки з балансом понад 1 мільйон доларів, у 2025-му — понад 250 тисяч, а з 2026 року — про всі рахунки, незалежно від розміру.

Додатково — якщо банк бачить, що клієнт зазначений резидентом України, але постійно розраховується карткою у Польщі або Іспанії, у фінустанови з’являються підстави для перевірки відповідності задекларованого резидентства фактичному. Це не теоретичний ризик — це вже реальна практика банківського комплаєнсу.

Крипта в цій картині не є «невидимою». Якщо ви отримали великий EUR-переказ від криптообмінника без офіційних документів — він все одно потрапляє до звітності. Питання не в тому, чи побачать кошти, а в тому, чи буде у вас задокументоване пояснення їх походження.

Xpaid вирішує цю проблему на рівні структури угоди: після обміну крипти через ліцензовану платіжну установу (Литва, Мальта, UK) кошти приходять у польський або іспанський банк як звичайний SEPA-переказ із задокументованим джерелом — без крипто-маркерів у виписці і з повним комплаєнс-пакетом у клієнта на руках.

Помилка 4. Ігнорувати нотаріальну перевірку джерела коштів

У більшості країн ЄС нотаріус — не просто технічний підписант. Це останній AML-бар’єр перед угодою. Він зобов’язаний переконатися, що кошти, якими оплачується об’єкт, мають підтверджене легальне походження. Якщо документів немає або ланцюжок переказів викликає питання — угода не відбудеться, навіть якщо продавець, покупець і ріелтор повністю домовилися.

Ось конкретний приклад, про який відкрито пишуть італійські юристи: Італія не запитує джерело походження коштів у загальному сенсі, але не допускає «фінансових трикутників». Це означає: якщо ви українець і платите за купівлю з польського банківського рахунку, нотаріус вимагатиме документальне підтвердження вашого тимчасового резидентства або законних підстав мати рахунок саме в Польщі. Просто показати банківський рахунок — недостатньо. Потрібне підґрунтя.

Типовий пакет для успішного проходження нотаріальної перевірки включає:

Proof of Funds — документ, що підтверджує наявність коштів. Source of Wealth — пояснення їх походження: декларація ФОП, договір продажу майна, дохід від бізнесу. AML-звіт про чистоту криптогаманця — якщо кошти конвертувалися з крипти. Договір про конвертацію активів від ліцензованого провайдера — якщо залучався обмін.

Без усього цього нотаріус в Іспанії, Польщі, Італії або Португалії має правові підстави відмовити в підписанні — незалежно від суми угоди.

Помилка 5. Вірити «консультантам», які обіцяють обійти систему

Ця помилка коштує найдорожче — не завжди одразу, але завжди в підсумку.

На ринку послуг для українців, що купують нерухомість в ЄС, з’явилося багато «посередників», які пропонують: переказати гроші через третіх осіб, оформити надходження як «позику», використати P2P-обмінники без документів або знайомого в банку, який «все вирішить».

Ці схеми здаються дешевими і швидкими. Але ось що відбувається далі.

У Польщі так звані «позикові схеми» між фізичними особами обкладаються PCC-податком (податком на цивільно-правові операції). Якщо цей податок не сплачено, а угода потрапляє до уваги податкової — через 4–5 років клієнт отримує донарахування у розмірі до 20% від усієї суми. Якщо кошти зайшли в банк із P2P без документів — рахунок блокують і розблокувати його можна роками, якщо взагалі можна. Якщо «знайомий у банку» провів операцію неформально — відповідальність за все несе клієнт, а не посередник.

Іспанські юристи прямо застерігають: «Зараз з’явилося багато людей, які намагаються заробити на співвітчизниках, розповідаючи казки про легке отримання. Часто це новоприбулі консультанти, які малюють фальшиві документи або домовляються з банками неформально. Але за все це відповідатимете ви, клієнт. Навіть якщо зараз вдасться провести угоду таким чином, через рік банк може запросити підтвердження ваших доходів.»

Нелегальних маршрутів не існує. Є лише відкладені проблеми з юридичними наслідками.

Що це означає для вас

Нерухомість у Польщі, Іспанії, Португалії, Чехії, Італії — все це реально доступно для українців. Юридичних заборон на купівлю для нерезидентів майже немає. Але є операційний та комплаєнс-бар’єр, який потрібно пройти правильно.

Якщо у вас є від €50 000 у крипті або на іноземному рахунку і ви плануєте угоду — починайте підготовку документів мінімум за 2–3 тижні до бажаної дати підписання. Нотаріуси і банки не чекають. Продавці — теж.

Xpaid супроводжує цей процес повністю: від AML-перевірки криптогаманця до передачі готового комплаєнс-пакету нотаріусу в країні угоди. Процес займає близько тижня. Угода — на роки.

Ключові факти

• 70+ муніципалітетів Італії беруть участь у програмі будинків за 1 євро (станом на 2025 рік)
• 5–20 тисяч євро — реальна мінімальна фінальна ціна такого об’єкта через аукціонну систему
• 30–100 тисяч євро і вище — типова вартість реставрації «будинку за 1 євро»
• 133% — зростання кількості угод з іспанською нерухомістю серед українців у 2023 році відносно 2022-го (Minfin.com.ua)
• 123 країни — учасники стандарту CRS автоматичного обміну податковою інформацією (ОЕСР, 2025)
• 2026 рік — з цього року в рамках CRS передаватимуться дані про всі рахунки нерезидентів незалежно від балансу (Мінфін України)

До 20% — розмір PCC-донарахування в Польщі при незадекларованих «позикових схемах» через 4–5 років