Інвестування в нерухомість сьогодні більше не обмежується лише доларами, адже все частіше використовуються біткоїни та інші криптоактиви. Ця тема є надзвичайно актуальною для українських інвесторів, які прагнуть диверсифікувати свій капітал та шукають безпечні способи переведення коштів за кордон, уникаючи блокувань рахунків та проблем із податковою.
Для забезпечення повного циклу інвестицій на ринку існують спеціалізовані платформи:
• Binaryx
Маркетплейс для часткових (дольових) інвестицій у нерухомість, який об’єднує інвесторів, забудовників та керуючі компанії.
• Xpaid
Фінтех-холдинг, що допомагає українцям безпечно конвертувати крипту в євро, долар або фунт у будь-яких об’ємах, щоб пізніше використати їх для інвестицій.
Легалізація капіталу – роль Xpaid у транскордонних платежах
Українські інвестори, які продали активи (наприклад, квартиру в Україні) та отримали великий масив грошей, стикаються з лімітами та обмеженнями при спробі виведення коштів для інвестування за кордоном.
Ті, хто намагається обійти систему (наприклад, через знайомих у банку чи перевезення готівки по 10 000 євро родичами), ризикують тим, що їхні кошти будуть заблоковані банком через місяці чи роки. На сьогоднішній день криптовалюта є найбільш адекватним та законним способом переміщення капіталу.
Покрокова схема транзиту
1. Походження коштів (Source of Funds)
Клієнт повинен мати офіційні документи, які підтверджують походження гривні або фіату – це може бути податкова декларація ФОП, договір продажу нерухомості тощо. Xpaid не створює ці документи, а лише структурує їх.
2. Конвертація у крипту
Оскільки в Україні крипта поки що не регулюється, її найкраще купувати за готівку. Це можна зробити через популярні обмінники.
3. Офіційний обмін (Xpaid)
Xpaid, маючи ліцензії в Литві та Польщі, легально обмінює крипту на євро або іншу валюту, підписуючи з клієнтом відповідний договір та інвойс.
4. Комплаєнс та безпека
Xpaid проводить повну перевірку клієнта (KYC) та його гаманця, щоб переконатися, що це не “брудна” крипта, виведена, наприклад, із гемблінгу чи міксерів. Через європейське правило Travel Rule, компанія не може приймати анонімні платежі більше $1000.
5. Зарахування коштів
Отримані євро надсилаються на рахунок у платіжній системі, яка є “дружньою” до криптоплатежів та українських паспортів, щоб уникнути блокування.
Весь процес підготовки, перевірки та відкриття рахунків зазвичай займає до 7 робочих днів, а сам обмін здійснюється протягом одного дня. Сервіс працює повністю онлайн, що дозволяє інвестувати навіть тим українцям, які не виїжджають з країни.
Дивитись у подкасті:
Інвестиційні можливості та дохідність
Після легалізації коштів інвестори можуть використати їх для різних цілей: інвестиції в американські акції, внески до статутного капіталу європейських компаній, або ж купівля нерухомості.
Binaryx пропонує часткові інвестиції у нерухомість, починаючи від $500.
| Регіон / Тип інвестиції | Дохідність (Річна) | Характеристики |
| Азія (Індонезія) | 10% – 13% (Оренда) | Найбільш висока дохідність за рахунок довгострокової оренди. Індонезія є зростаючим ринком (emerging market). |
| Чорногорія, Туреччина | 8% (Гарантований дохід) | Середній сегмент дохідності. |
| Poland | 6% – 8% | Висока безпека, зростаюча економіка. |
| Стара Європа (Іспанія, Британія, Франція) | 3% – 6% | Надвисока безпека, повільніший темп росту. |
| Нерухомість на стадії будівництва | 15% – 40% | Вища дохідність, термін будівництва – від одного до двох років. |
Основна категорія клієнтів (близько 80% користувачів) – люди, які раніше інвестували в акції/облігації/крипту, або ІТ-фахівці та підприємці.
Податкові нюанси та токенізація активів
Токенізація та структура DAO LLC
Binaryx використовує юридичну структуру DAO LLC (товариство з обмеженою відповідальністю, кероване смарт-контрактом), зареєстровану в США. Токен, випущений цим смарт-контрактом, надає право власності в організації, забезпечуючи прозорий ланцюжок права власності у блокчейні.
Переваги токенізації:
• Прозорість та відстежуваність
Життєвий шлях об’єкта оцифровується.
• Висока ліквідність
Токен можна передати іншій особі в цифровому форматі без юристів і нотаріусів. Продаж токена на вторинному ринку може займати від кількох хвилин до кількох годин.
• Амортизація
Інвестор може використовувати амортизацію нерухомості для зменшення загального податку зі свого доходу.
Прогнози KPMG та Deloitte свідчать, що до 2034 року ринок токенізованих активів (RWA) може скласти 10% від усього ринку нерухомості, або близько 5 трильйонів доларів.
Податки на прибуток та транзит
Юридичні питання податків є індивідуальними, залежно від податкового резидентства клієнта (Україна, Іспанія тощо).
• Податок на прибуток від крипти
Якщо інвестор заробив на крипті (наприклад, завів $50 тис., а вивів 100 тис.), податок на різницю (50 тис.) має бути сплачений згідно з законодавством країни податкового резидентства.
• Податок на транзит
Якщо крипта (зокрема стейблкоїни) використовується виключно як спосіб перевезення коштів (купив за $50 тис. і продав за $50 тис.), податок не сплачується, оскільки не було додаткового доходу. Це працює за умови, що початкові кошти в Україні вже були оподатковані.
Xpaid не передає дані про операції клієнтів в українську податкову службу. Обмін інформацією (наприклад, через Литовського регулятора, де зареєстрована компанія) може відбутися лише за спеціальним запитом від української податкової служби.
Головні ризики та поради інвесторам
Найбільша помилка, яку роблять інвестори – спроба грати за старими, “звичними” правилами, шукаючи дешеві та неформальні способи виведення капіталу.
1. Уникайте надто високої дохідності
Обіцянки 10-20% на місяць – це, як правило, скам, і на цьому можна втратити гроші.
2. Не нехтуйте документацією
Намагання покласти великі суми в європейський банк через знайомих без повного ланцюжка документів (походження коштів + підтвердження транзиту) може призвести до заморожування коштів на роки.
3. Перевіряйте партнерів
Варто одразу підійти до питання по-міжнародному. Навіть якщо біржа дозволяє вивести крипту на банківський рахунок, банки часто блокують такі операції, оскільки багато європейських держав прирівнюють криптооперації до торгівлі наркотиками та іншої небезпечної активності.
Тому інвестору варто спочатку інвестувати час у вивчення тематики. Зараз, поки регуляція в криптосфері є ще “лайтовою” і є можливість використовувати цей механізм, інвестори мають півроку, щоб максимально скористатися цією можливістю.
Це як подорож через велику річку. Крипта – це міцний, але не завжди очевидний міст. Якщо ви його будуєте (чи використовуєте) за всіма правилами інженерії (тобто комплаєнсу та законодавства), ви переправите свій капітал безпечно. Якщо намагаєтесь переплисти на надувному матраці (неформальними схемами), є великий ризик потонути в юридичних проблемах.
